Możliwość żądania sprzedaży nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.

Dnia 31 sierpnia 2023 r. weszła w życie ustawa z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1463).

Poza przedstawionymi przez nas we wcześniejszym wpisie zmianami dotyczącymi podatku od czynności cywilnoprawnych przy zakupie mieszkania, ustawodawca wprowadził także nowe przepisy dotyczące warunków zawierania umowy sprzedaży gruntu jego użytkownikom wieczystym oraz zasady obliczania ceny nieruchomości gruntowej.

Adresatem nowych przepisów są przede wszystkim przedsiębiorcy, gdyż kwestie przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostały uregulowane już wcześniej – na podstawie Ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształcenu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Najnowsza nowelizacja jest kolejnym etapem dążenia prawodawcy do wyeliminowania z systemu prawnego instytucji użytkowania wieczystego.

‍

Użytkowanie wieczyste a prawo własności

Użytkowanie wieczyste zostało wprowadzone Ustawą z 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Grunt, będący własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego może zostać oddany osobie fizycznej lub prawnej na oznaczony okres (co do zasady 99 lat) do korzystania w określony – ustalony w umowie sposób. W zamian, uprawniony jest zobowiązany przez cały okres użytkowania wieczystego uiszczać na rzecz właściciela gruntu opłaty roczne.

Omawianą w niniejszym wpisie ustawą, ustawodawca wprowadził uprawnienie użytkownika wieczystego do żądania sprzedaży użytkowanej nieruchomości na jego własność. Nabycie prawa własności nieruchomości umożliwi nowemu właścicielowi korzystanie z nieruchomości bez ograniczeń określonych w umowie dot. użytkowania wieczystego i zwolni go z obowiązku uiszczania corocznych opłat. Prawo własności jest też oczywiście, w odróżnieniu od użytkowania wieczystego, bezterminowe.

Nowe uprawnienia użytkowników wieczystych

Zgodnie z nowelizacją, użytkownik wieczysty ma 12 miesięcy od wejścia w życie ustawy (tj. od 31 sierpnia 2023 r. – do 31 sierpnia 2024 r.) na wystąpienie z żądaniem sprzedaży nieruchomości na jego rzecz. Wniosek złożony we wskazanym terminie jest wiążący dla obecnego właściciela nieruchomości (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego). Jeżeli roszczenie zostanie zgłoszone po upływie wskazanego terminu, podmioty te będą mogły odmówić sprzedaży nieruchomości użytkownikowi wieczystemu.

Roczny termin jest przez ekspertów powszechnie określany jako wyjątkowo krótki, szczególnie że przed podjęciem decyzji o nabyciu nieruchomości, obecny użytkownik wieczysty powinien chociażby oszacować aktualną wartość przedmiotowej nieruchomości i uzyskać szeroko pojęte informacje o jej stanie prawnym. W konsekwencji, podmioty zainteresowane nabyciem nieruchomości na własność nie powinny zwlekać z podjęciem niezbędnych czynności i ze złożeniem wniosku.

Jedyną  przesłanką,  którą należy spełnić jest złożenie wniosku w terminie. Czas na przeprowadzenie procedury rozpatrzenia wniosku i na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości nie został przez ustawodawcę ograniczony.

‍

Cena sprzedaży

W odniesieniu do nieruchomości gruntowych, stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się:

1) w przypadku zapłaty ceny jednorazowo, jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;

2) w przypadku rozłożenia ceny na raty, jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości, co do zasady, ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

Wartość nieruchomości gruntowej będzie szacowana przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Bonifikaty

Ustawodawca przewidział pewne bonifikaty od cen sprzedaży określonych w sposób opisany powyżej, przysługujące w określonych przypadkach.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa właściwy organ udziela - na wniosek uprawnionego - bonifikaty w wysokości 90% od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej osobie fizycznej:

1) w stosunku do której orzeczono niepełnosprawność:

• w stopniu umiarkowanym lub znacznym lub
• przed ukończeniem 16 roku życia lub

2) zamieszkującej w dniu wystąpienia z żądaniem sprzedaży z osobami niepełnosprawnymi, o których mowa w pkt 1, będącej opiekunem prawnym lub przedstawicielem ustawowym tych osób, lub

3) będącej członkiem rodziny wielodzietnej w rozumieniu ustawy o Karcie Dużej Rodziny i uprawnionej do posiadania Karty Dużej Rodziny.

W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego wysokość bonifikaty określa natomiast właściwy organ uchwałodawczy (odpowiednia rada lub sejmik) na podstawie podjętej uchwały.

W przypadku chęci uzyskania dodatkowych informacji co do procedury nabycia nieruchomości obecnie oddanej w użytkowanie wieczyste lub wsparcia przy sporządzenia wniosku, nasza Kancelaria zaprasza do kontaktu.

‍