Najem w pigułce, czyli co trzeba wiedzieć o umowach, które zawierasz z wynajmującym.

W związku z powtarzającymi się pytaniami naszych Klientów, w jaki sposób bezpiecznie wynająć swoje mieszkanie i czym się charakteryzują poszczególne typy umów, przygotowaliśmy krótkie zestawienie porównawcze.

Obecnie w polskim systemie prawnym można bowiem wyróżnić trzy „zasadnicze” typy umów najmu lokali mieszkalnych. Reguluje je kodeks cywilny i ustawa o ochronie praw lokatorów [1]. Są to „tradycyjne” umowy najmu oraz ich podtypy: najem okazjonalny i najem instytucjonalny. Poszczególne umowy różnią się przede wszystkim poziomem ochrony każdej ze stron umowy, w szczególności zasadami modyfikacji wysokości czynszu i możliwością ewentualnej eksmisji lokatorów.

Najem tradycyjny

Jest to model umowy najmu zapewniający stronom największą swobodę ustalenia treści umowy, a jednocześnie charakteryzujący się najszerszą ochroną praw lokatorów (najemców), a zatem największym ograniczeniem praw wynajmujących.

Wynajmującym może być zarówno przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, jak i osoba fizyczna chcąca wynająć lokal „prywatnie”. Strony mają pełną dowolność w zakresie wyboru formy, w której chcą zawrzeć umowę, jak i co do okresu, na jaki umowa ma być zawarta (w tym na czas nieoznaczony). Ustawodawca wprowadził natomiast szereg ograniczeń co do zasad, częstotliwości i wysokości podwyżek czynszu w trakcie obowiązywania umowy. Znacząco ograniczono również możliwość rozwiązania umowy przez wynajmującego przed upływem okresu, na który umowa została pierwotnie zawarta. Ustawa dopuszcza przedterminowe rozwiązanie umowy wyłącznie w przewidzianych przez prawodawcę przypadkach i tylko w sposób opisany w ustawie [2]. Ponadto, po rozwiązaniu umowy, w sytuacji, gdy konieczna będzie eksmisja lokatora z lokalu, sąd może orzec o przysługującym mu uprawnieniu do lokalu socjalnego oraz nakazać wstrzymanie eksmisji aż do czasu zapewnienia lokatorowi takowego lokalu. Nakaz ten może znacząco wpłynąć na możliwość ponownego wynajęcia mieszkania. Ten typ umowy najmu umożliwia natomiast zabezpieczenie praw wynajmującego poprzez ustalenie przez strony najwyższej kaucji – wynoszącej nawet do dwunastokrotności miesięcznego czynszu.

Najem okazjonalny

Najem okazjonalny został wprowadzony w 2010 r. Ma za zadanie ograniczyć nadmierną ochronę najemcy przed eksmisją, a zatem ma zapewnić wynajmującemu możliwość ponownego wynajmu lokalu niezwłocznie po rozwiązaniu pierwotnej umowy.

Wynajmującym na podstawie umowy najmu okazjonalnego może być wyłącznie osoba fizyczna nieprowadząca działalności w zakresie wynajmowania lokali, tzw. najemca prywatny. Umowę należy zawrzeć w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Odmiennie do zwykłego najmu, strony mogą zawrzeć umowę wyłącznie na czas oznaczony (i nie dłuższy niż dziesięć lat). Niższa jest też maksymalna wysokość kaucji, która w przypadku najmu okazjonalnego może wynosić nie więcej niż sześciokrotność miesięcznego czynszu. Zasady podwyższania czynszu można dowolnie ustalić w umowie.

Najważniejszą różnicą względem tradycyjnego najmu jest obowiązek najemcy do wskazania innego lokalu, w którym będzie on mógł zamieszkać po rozwiązaniu umowy oraz przedłożenia oświadczenia (w formie aktu notarialnego) o zobowiązaniu się do opróżnienia lokalu po zakończeniu najmu, a także oświadczenia właściciela tego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy. Dodatkowe dokumenty mają uprościć, a przede wszystkim przyspieszyć, eksmisję najemcy po zakończeniu stosunku najmu.

Umowa ta wiąże się jednak również z dodatkowymi obowiązkami, które musi wykonać wynajmujący. Musi on w szczególności zgłosić zawarcie umowy właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie dwóch tygodni, przy czym należy pamiętać, że oświadczenie musi zostać w tym okresie skutecznie doręczone, a nie jedynie nadane pocztą. W przypadku niedopełnienia tego obowiązku najem w znacznej części niejako przekształci się w najem tradycyjny, gdzie zasady ustalania i podwyższania czynszu oraz opróżniania lokalu po rozwiązaniu umowy reguluje ustawa – w sposób mniej korzystny dla wynajmującego.

Najem instytucjonalny

Najem instytucjonalny jest odpowiednikiem najmu okazjonalnego skierowanym do wynajmujących będących przedsiębiorcami. Odróżnia go przede wszystkim to, że wynajmującym może być wyłącznie przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali a także, że najemca nie ma obowiązku wskazywania innego lokalu, do którego będzie mógł się wyprowadzić. Umowa tego typu jest zawsze zawierana na czas oznaczony, ale ustawodawca tym razem nie ogranicza w żaden sposób jego długości, pozostawiając to woli stron. Wynajmujący nie ma też dodatkowego obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy urzędowi skarbowemu. Podobnie do najmu okazjonalnego, procedura opróżnienia lokalu po zakończeniu umowy jest znacznie uproszczona względem najmu tradycyjnego.

Podsumowanie

Wskazane umowy różnią się stopniem ochrony dla obu stron oraz regulacjami dotyczącymi wysokości czynszu i ewentualnej eksmisji. Najem tradycyjny daje największą swobodę stronom i najwyższą ochronę najemcy, ale wymaga uiszczenia najwyższej kaucji. Najem okazjonalny wprowadzono, by ułatwić wynajmującemu ponowne wynajęcie lokalu po zakończeniu umowy, ale wiąże się z dodatkowymi obowiązkami. Najem instytucjonalny to odpowiednik najmu okazjonalnego dla przedsiębiorców, co oznacza mniejsze obciążenia formalne. Znając rodzaje umów najmu mieszkań, można uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

_______________

[1] Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

[2] Zob. 11 ww. ustawy.