Podział nieruchomości gruntowych

Podział działki o dużej powierzchni to często wykorzystywane przez właścicieli rozwiązanie - umożliwia korzystniejsze zagospodarowanie posiadanych gruntów lub sprzedaż ich części, a przede wszystkim znacznie zwiększa wartość nieruchomości. Co do zasady mniejsze działki mają bowiem znacznie wyższą wartość w przeliczeniu na metr kwadratowy powierzchni.

‍

Jak podzielić działkę?

W przypadku nieruchomości objętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego proponowany podział działki musi być zgodny zarówno z ustawą, jak i postanowieniami miejscowego planu. Dokumenty te wskazują wytyczne dotyczące ich minimalnych powierzchni, szerokości frontów czy możliwości odpowiedniego zagospodarowania. By podział był możliwy, każdej z wydzielanych działek musi zostać zapewniony (przynajmniej pośredni) dostęp do drogi publicznej.

Procedura podziału składa się z dwóch zasadniczych etapów:

1. W pierwszej kolejności należy wystąpić do właściwego wójta z wnioskiem o zaopiniowanie czy przygotowany przez właściciela projekt podziału jest zgodny z miejscowym planem (względnie decyzją o warunkach zabudowy). Do składanego wniosku należy załączyć m.in. wstępny projekt podziału, którego wymogi regulują odrębne przepisy. Przy jego sporządzeniu warto skorzystać z usług geodety, który zagwarantuje, że projekt zostanie sporządzony prawidłowo, co może zapobiec niepotrzebnemu przedłużaniu postępowania.
2. Po wydaniu przez wójta opinii o zgodności projektu podziału z planem zagospodarowania należy przystąpić do drugiego kroku, tj. złożenia wniosku o zatwierdzenie podziału; tutaj jest już niezbędne skorzystanie z pomocy geodety, który poza przygotowaniem mapy z projektem podziału sporządzi inne niezbędne dokumenty, które będą stanowić załącznik do składanego wniosku. Wójt zatwierdza podział w formie decyzji, a gdy stanie się ona ostateczna możliwe będzie m.in. zbycie nowopowstałych działek.

‍

Ile trwa podział i jaki jest jego koszt?

Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie jaki będzie koszt podziału działki. Zależy on przede wszystkim od powierzchni pierwotnej nieruchomości oraz od ilości wydzielanych działek. W przewidywanych kosztach podziału nieruchomości należy w szczególności uwzględnić wynagrodzenie wybranego geodety. W przypadku wielohektarowych nieruchomości całkowity koszt podziału najczęściej wynosi od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Czas całej procedury zależy przede wszystkim od specyfiki danej nieruchomości, tj. prawnego skomplikowania planowanego podziału. Na całkowity czas podziału ma również wpływ obciążenie danego urzędu, a na wydłużenie postępowania wpływają również ewentualne poprawki wprowadzane do wniosków wynikające z wadliwie sporządzonych dokumentów lub zmiany koncepcji po rozpoczęciu procedury podziałowej. Najczęściej podział trwa kilka miesięcy, choć zdarza się, że procedura trwa nawet kilka lat (w szczególności w przypadku sporów właściciela z gminą co do zgodności podziału z miejscowym planem zagospodarowania).

W celu ograniczenia dodatkowych kosztów i niepotrzebnego wydłużania postępowania warto przed złożeniem wniosku skonsultować swoją koncepcję z prawnikiem. Często zdarza się bowiem, że np. zaproponowany przez właściciela we wniosku sposób podziału nieruchomości jest niezgodny z planem zagospodarowania przestrzennego, lub też przebieg dojazdu do poszczególnych działek nie zapewnia odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.